로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 채무자가 약정한 후취 담보제공 의무를 이행하지 않는 상황에서 신축건물에 대한 부동산처분금지가처분 신청 전부 인용 결정을 받아낼 수 있었습니다. 의뢰인은 금융기관으로서 사업부지에 근저당권을 설정하며 신축건물 완공 시 제1순위 근저당권을 추가로 설정받기로 약정하였으나, 채무자는 건축 완료 후에도 소유권보존등기 및 근저당권 설정에 협조하지 않았습니다. 미등기 건물에 대한 보전처분의 적법성과 후취담보 약정의 효력 입증이 핵심 쟁점이었습니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분에 대해 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있는 경우에 한다고 규정하여, 채권자가 본안소송 전에 부동산의 처분을 금지할 수 있는 보전수단을 두고 있습니다. 부동산등기법 제65조는 미등기 부동산에 대한 소유권보존등기 신청권자를 규정하면서, 같은 법 제66조는 미등기 부동산에 대한 처분제한 등기를 촉탁받은 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 마치도록 정하고 있습니다. 또한 민법 제186조에 따라 부동산 물권변동은 등기를 통해 효력이 발생하므로, 후취담보 약정만으로는 근저당권이 자동 설정되지 않고 별도의 등기 절차가 필요합니다.

의뢰인 금융기관은 채무자와 사업자금 대출계약을 체결하면서 사업부지에 대한 근저당권설정계약을 맺고 등기를 마쳤습니다. 채무자는 해당 부지에 건축될 건물이 완공되면 소유권보존등기를 마친 후 의뢰인을 위해 제1순위 근저당권을 설정하여 주겠다는 후취 담보제공 약정을 체결하였습니다.

대출 실행 당시 채무자는 소유권보존등기와 동시에 근저당권설정등기가 가능하도록 필요한 서류를 제출하고 협조하겠다는 각서를 작성하여 의뢰인에게 교부하였습니다. 아울러 건축물의 구체적 사항과 날짜 등이 공란으로 된 추가 근저당권설정계약서에 자필 서명과 인감 날인을 마쳐 의뢰인에게 전달하고, 공란을 추후 보완하여 등기신청을 진행하도록 위임하는 내용의 각서도 함께 제공하였습니다.

그러나 건축이 완료된 이후에도 채무자는 소유권보존등기 신청과 근저당권 설정 약정의 이행을 미루었습니다. 이에 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 의뢰인을 대리하여 채무자를 상대로 본건 신축건물에 대한 부동산처분금지가처분을 신청하였습니다.

제1 쟁점은 미등기 신축건물에 대해 처분금지가처분이 가능한지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 부동산등기법 제66조에 따라 미등기 부동산에 대한 처분제한 등기가 촉탁되면 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 경료한 후 처분제한 등기를 기입하도록 되어 있다는 점을 근거로, 미등기 상태라 하더라도 채무자가 사실상 소유자임이 입증되면 가처분 신청이 가능함을 체계적으로 설명하였습니다. 이를 위해 건축허가서, 도급계약서, 사용승인서 등을 통해 채무자가 신축건물의 원시취득자임을 입증하였습니다.

제2 쟁점은 피보전권리의 존재, 즉 후취 담보제공 약정의 유효성이었습니다. 서울민사전문변호사는 대출계약 체결 당시 채무자가 작성한 협조 각서, 자필 서명과 인감이 날인된 추가 근저당권설정계약서, 공란 보완 권한을 의뢰인에게 위임한다는 각서 등을 종합적으로 제시하여 후취담보 약정이 단순한 구두 약속이 아니라 등기신청에 필요한 권한 일체가 의뢰인에게 위임된 구체적이고 강한 효력을 갖는 약정임을 논증하였습니다.

제3 쟁점은 보전의 필요성이었습니다. 서울민사전문변호사는 채무자가 건축 완료 이후 상당 기간이 지나도록 보존등기를 미루고 있는 점, 신축건물이 제3자에게 처분되거나 타 채권자의 강제집행 대상이 될 경우 의뢰인의 후취담보권 실현이 사실상 불가능해진다는 점을 구체적으로 소명하였습니다. 의뢰인이 이미 사업부지에 대해 거액의 대출채권을 보유하고 있고, 신축건물에 대한 담보가 확보되지 않으면 채권 회수가 곤란해진다는 사정을 자료와 함께 제시함으로써 보전의 필요성을 뒷받침하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 법원은 의뢰인의 부동산처분금지가처분 신청을 전부 인용하였고, 신축건물에 대해 직권으로 소유권보존등기와 가처분등기가 마쳐졌습니다. 이로써 의뢰인은 채무자가 신축건물을 제3자에게 처분하거나 타 채권자가 강제집행에 나서는 위험으로부터 채권을 보전할 수 있게 되었으며, 후속 본안 절차를 통해 후취담보권 실현의 기반을 확보할 수 있었습니다. 이는 단순한 구두 약정이나 일반적인 담보제공 약정만으로는 인정받기 어려운 보전처분을, 구체적인 서면 증거와 법리 구성으로 이끌어낸 결과로 평가됩니다.

후취담보 약정만으로 근저당권이 자동 설정되지 않으므로, 약정 체결 시 협조 각서, 백지 근저당권설정계약서, 등기신청 위임 각서 등 구체적 서면을 확보해두는 것이 향후 보전처분 및 본안 소송에서 중요한 입증자료가 됩니다.

채무자가 약정 이행을 미루는 경우, 미등기 상태라 하더라도 부동산등기법 제66조에 따라 직권 보존등기와 함께 처분금지가처분을 신청할 수 있으므로, 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있는 만큼 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.