사건 요약

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산에 대한 점유이전금지가처분 신청 전부를 인용받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 관리형 토지신탁계약의 수탁자로서 차주의 기한이익 상실에 따라 공매절차를 진행해야 하는 상황이었으나, 위탁자와 무단점유자들이 부동산을 계속 점유하고 있어 환가절차가 지장을 받을 우려가 컸습니다. 수탁자의 인도청구권 존부와 점유자들의 점유권원 유무가 핵심 쟁점이었습니다.

처벌 규정 및 관련 법령

신탁법 제31조는 수탁자가 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁목적의 달성을 위하여 필요한 모든 행위를 할 권한을 가진다고 규정하고 있습니다. 민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있고, 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다고 규정하고 있습니다. 민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 규정하여, 신탁부동산의 환가절차를 앞두고 점유 현상을 보전할 필요성이 인정되는 경우 점유이전금지가처분이 받아들여질 수 있도록 하고 있습니다.

사건 개요

대주단은 전라남도 일원에 생활형 숙박시설 및 근린생활시설을 개발하는 사업과 관련하여 시행 법인과 대출약정을 체결하였습니다. 이후 위탁자는 사업부지 및 그 지상에 신축될 호텔 건물을 신탁재산으로 하여 의뢰인과 관리형 토지신탁계약을 체결하였습니다.

수년이 경과한 시점에 차주가 대출원리금을 변제하지 못하자 대출약정상 기한의 이익이 상실되었고, 대주단은 신탁계약에 따라 의뢰인에게 신탁부동산을 일괄매각하여 처분대금을 정산하는 공매절차를 진행해 줄 것을 요청하였습니다.

의뢰인은 공매를 통한 환가절차의 정상적인 진행을 준비하면서 담보의 핵심인 신탁부동산을 적절히 관리·유지할 필요가 있었으나, 위탁자와 그와 관련된 무단점유자들이 부동산을 계속 점유하고 있는 상태였습니다. 이에 의뢰인은 점유자가 변경되는 경우 환가절차가 지연되거나 매각조건이 악화될 우려가 있다고 판단하여, 위탁자 및 무단점유자들을 상대로 점유이전금지가처분을 신청하기로 하고 로엘법무법인 서울부동산전문변호사에게 사건을 의뢰하였습니다.

쟁점 및 변호인의 조력

제1 쟁점은 관리형 토지신탁의 수탁자인 의뢰인에게 신탁부동산에 대한 인도청구권이 인정되는지 여부였습니다. 위탁자 측은 위탁자가 실질적 사용·수익권을 보유한다는 취지로 다툴 여지가 있었습니다. 이에 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 신탁법상 신탁재산의 대내외적 소유권이 수탁자에게 완전히 이전된다는 법리를 강조하고, 신탁계약서상 수탁자가 신탁재산의 보존·관리·처분 권한을 보유하도록 명시되어 있다는 점을 신탁원부와 등기사항증명서를 통해 입증하였습니다.

제2 쟁점은 위탁자 및 무단점유자들이 신탁부동산을 점유할 정당한 권원을 보유하는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 관리형 토지신탁계약 체결 이후 위탁자의 점유는 수탁자의 묵시적 승낙 범위 내에서만 적법성이 인정될 수 있는데, 기한이익 상실 및 공매 요청 단계에 이른 시점에서는 더 이상 점유를 정당화할 근거가 없다는 법리를 전개하였습니다. 무단점유자들에 대해서는 별도의 임대차계약이나 사용권원이 존재하지 않는다는 점을 현장 확인 자료와 등기 관계로 입증하였습니다.

제3 쟁점은 보전의 필요성이었습니다. 서울부동산전문변호사는 공매절차의 임박성, 점유자가 변경될 경우 본안 집행에 추가 절차가 소요되어 환가가 지연될 위험, 그로 인한 대주단 및 신탁이해관계인의 손해 가능성을 구체적으로 소명하여 보전처분의 시급성을 부각하였습니다.

변호인 조력의 결과

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 법원은 의뢰인이 신청한 점유이전금지가처분 신청 전부를 인용하는 결정을 하였습니다. 이는 관리형 토지신탁의 수탁자가 신탁부동산의 환가절차 진행 단계에서 점유자에 대한 보전처분을 통해 신탁재산의 가치를 유지할 수 있도록 한 사례로, 향후 본안 인도소송 및 공매절차의 안정적 진행을 위한 기초가 마련되었다는 점에서 의미가 있습니다.

실무 포인트

관리형 토지신탁의 수탁자가 공매를 앞두고 위탁자나 제3자의 점유로 인하여 환가절차에 지장이 예상되는 경우, 본안 인도소송에 앞서 점유이전금지가처분을 선행하는 것이 환가가치 보전에 중요합니다.

신탁계약상 수탁자의 권한 범위와 점유자의 점유권원 유무는 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 신탁구조와 점유관계에 대한 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.

유사 사건을 검토 중인 분들께 (자주 묻는 질문)

관리형 토지신탁의 수탁자가 위탁자를 상대로 직접 부동산 인도를 청구할 수 있나요?

신탁법상 신탁재산의 소유권은 대내외적으로 수탁자에게 이전되므로, 수탁자는 소유자의 지위에서 민법 제213조에 따른 인도청구가 가능합니다. 다만 신탁계약상 위탁자의 사용·수익 범위가 어떻게 약정되어 있는지에 따라 구체적 판단이 달라질 수 있어, 서울부동산전문변호사의 신탁계약 검토가 선행되어야 합니다.

본안 인도소송을 제기하기 전에 점유이전금지가처분을 먼저 받아야 하나요?

본안 진행 중 점유자가 변경되면 변경된 점유자를 상대로 다시 소송과 집행을 진행해야 하므로 환가가 크게 지연될 수 있습니다. 이러한 위험을 차단하기 위하여 본안 제기 전후로 점유이전금지가처분을 통해 점유 현상을 동결해 두는 것이 실무상 일반적인 대응 방향입니다.

신탁부동산에 대주단과 별도의 임차인 또는 무단점유자가 있는 경우 어떻게 대응해야 하나요?

임대차계약이 수탁자의 동의 없이 체결된 경우 그 효력을 수탁자에게 대항할 수 없는 사례가 많습니다. 점유 경위와 계약체결 시기, 신탁공시 시점 등을 종합적으로 검토하여 대응 방향을 결정해야 하므로, 서울부동산전문변호사의 사실관계 분석이 필요합니다.

참고자료

관련 법령
신탁법, 민법, 민사집행법
관련 절차
부동산 점유이전금지가처분 신청 절차, 부동산 인도청구 본안소송 절차, 신탁부동산 공매 절차