로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산에 대한 점유이전금지가처분 신청 전부를 인용받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 부동산담보신탁계약의 수탁자로서 차주의 채무불이행에 따른 환가절차를 진행해야 하는 상황이었습니다. 위탁자와 무단점유자들에 대한 인도청구권의 존부, 그리고 환가 진행을 위한 점유 현상 보전 필요성이 핵심 쟁점이었습니다.

신탁법 제31조는 수탁자가 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁목적 달성을 위하여 필요한 모든 행위를 할 권한을 가진다고 규정하고 있습니다. 또한 민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있고, 점유할 권리가 있는 자는 반환을 거부할 수 있다고 규정하고 있습니다. 민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 규정하고 있습니다. 점유이전금지가처분은 본안소송에서의 집행 실효성 확보를 위해 활용되는 보전처분으로서, 피보전권리와 보전의 필요성이 모두 소명되어야 인용됩니다.

대주단은 주식회사 형태의 차주와 대출약정을 체결하면서 대출채무 이행 담보를 위하여 차주를 위탁자, 신탁회사를 수탁자, 대주단을 우선수익자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였습니다. 이후 차주가 대출원리금 상환을 이행하지 못하면서 대출약정상 기한의 이익이 상실되었고, 대주단은 신탁계약에 따라 수탁자인 의뢰인에게 신탁부동산의 환가를 요청하였습니다. 의뢰인은 신탁계약상 정해진 절차에 따라 공개매각절차를 개시할 예정이었으나, 위탁자와 일부 무단점유자들이 신탁부동산을 계속 점유하고 있어 환가절차의 정상적 진행과 신탁부동산의 적절한 관리·유지가 어려운 상황이었습니다. 이에 의뢰인은 환가절차 진행 중 점유자가 변경되어 본안집행이 곤란해질 위험을 차단하기 위하여 위탁자와 무단점유자들을 상대로 점유이전금지가처분을 신청하기에 이르렀습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 신청서 작성 단계부터 보전의 필요성 소명자료 정리까지 사건을 체계적으로 수행하였습니다.

제1 쟁점은 수탁자인 의뢰인에게 위탁자 및 무단점유자들에 대한 부동산 인도청구권이 인정되는지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 부동산담보신탁계약의 법적 성격상 신탁부동산의 소유권은 위탁자로부터 수탁자에게 완전히 이전되는 것이고, 수탁자는 단순한 명의수탁자가 아니라 신탁법상 신탁재산에 관한 권리·의무의 귀속주체로서 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있다는 점을 강조하였습니다. 이러한 법리에 따라 의뢰인은 소유자이자 수탁자로서 관계 법령상 허용되는 범위 내에서 신탁부동산의 보존·유지·수선 등 관리에 필요한 조치를 취할 수 있고, 그 일환으로 점유자에 대한 인도청구권을 보유한다는 점을 명확히 주장하였습니다.

제2 쟁점은 위탁자 및 무단점유자들에게 점유할 권원이 있는지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 부동산담보신탁계약에 따라 위탁자가 신탁부동산의 소유권을 수탁자에게 이전한 이상 위탁자는 더 이상 소유자가 아니고, 신탁계약상 위탁자에게 별도의 사용·수익권이 유보되어 있지 않은 이상 위탁자의 점유 역시 권원 없는 점유에 해당한다는 점을 주장하였습니다. 또한 위탁자 외의 점유자들에 대하여도 수탁자 또는 우선수익자의 동의 없이 점유를 개시한 자들로서 의뢰인의 인도청구에 대항할 어떠한 점유권원도 존재하지 않는다는 점을 신탁원부와 등기부 등을 근거로 소명하였습니다.

제3 쟁점은 보전의 필요성이었습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 공개매각절차가 임박한 상황에서 점유자가 변경되거나 제3자에게 점유가 이전될 경우 향후 본안인 인도청구소송이나 매수인의 인도집행이 사실상 불가능해질 위험이 있다는 점을 구체적으로 소명하였고, 신탁부동산의 현상 보전과 환가절차의 안정적 진행을 위해서는 점유 현상의 동결이 시급하다는 점을 강조하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 위탁자 및 무단점유자들을 상대로 한 점유이전금지가처분 신청에서 전부 인용 결정을 받았습니다. 법원은 수탁자가 신탁부동산의 소유자로서 인도청구권을 보유한다는 점, 채무자들이 점유권원을 가지고 있지 아니하다는 점, 그리고 환가절차의 정상적 진행을 위한 보전의 필요성이 충분히 소명되었다는 점을 모두 받아들였습니다. 이로써 의뢰인은 신탁부동산의 점유 현상을 동결한 상태에서 공개매각절차를 안정적으로 진행할 수 있는 기반을 확보하였고, 향후 본안소송에서의 집행 실효성도 함께 담보할 수 있게 되었습니다.

부동산담보신탁의 수탁자가 환가절차를 앞두고 점유자의 변경이 우려되는 경우, 본안 인도청구소송에 앞서 점유이전금지가처분을 먼저 확보하는 것이 환가 진행과 매수인 보호 측면에서 중요합니다.

위탁자가 신탁부동산을 계속 점유하고 있는 경우라도 신탁계약상 사용·수익권 유보가 없다면 위탁자 역시 가처분의 대상이 될 수 있으므로, 신탁계약 조항과 신탁원부를 면밀히 검토해 두는 것이 안전합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.