로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산을 무단점유 중이던 4인 전원에 대하여 점유이전금지가처분 결정을 전부 인용받는 성과를 거두었습니다. 의뢰인인 신탁사는 상업용 부동산에 관하여 담보신탁계약을 체결하고 수탁자로서 소유권을 보유하던 중, 대출채무 불이행으로 공매절차를 준비하게 되었습니다. 그러나 위탁자와 임대차계약을 체결하여 각 호실을 점유한 채무자들이 신탁사와 대주단의 사전 승낙 없이 음식점, 골프연습장 등을 운영하고 있어 점유 안정화와 본안소송 실효성 확보가 핵심 쟁점이 되었습니다.

민사집행법 제300조 제2항은 다툼의 대상에 관한 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 때 임시의 지위를 정하기 위한 가처분을 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 신탁법 제22조 제1항은 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우를 제외하고는 신탁재산에 대하여 강제집행이나 담보권 실행 등을 할 수 없다고 규정하여, 신탁재산의 독립성과 수탁자의 관리권한을 보장하고 있습니다. 또한 민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있도록 규정하고 있어, 수탁자인 신탁사는 무단점유자에 대해 인도청구권을 행사할 수 있습니다.

의뢰인 신탁사는 상업용 부동산에 관하여 위탁자와 담보신탁계약을 체결하고 수탁자로서 해당 부동산의 소유권을 이전받았으며, 대주단은 신탁수익권을 담보로 대출을 실행하였습니다. 이후 대출채무가 정상적으로 변제되지 않자 의뢰인은 신탁계약에서 정한 바에 따라 공매절차에 착수할 준비를 진행하였습니다. 그런데 신탁부동산의 여러 호실에서는 채무자 4인이 의뢰인이나 대주단의 사전 승낙을 받지 않은 채 위탁자와 개별적으로 임대차계약을 체결한 뒤 음식점, 골프연습장 등 다양한 업종의 영업장을 운영하고 있는 상황이 확인되었습니다. 더욱이 영업의 양도나 명의 변경 등을 통해 점유 주체가 제3자로 변경될 가능성도 배제할 수 없는 상황이었기에, 의뢰인은 본안 인도소송에 앞서 점유 현황을 고정시킬 필요성에서 점유이전금지가처분 신청을 결정하였습니다.

첫 번째 쟁점은 채무자들의 점유가 신탁재산에 대한 적법한 권원에 기초한 것인지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 담보신탁계약상 위탁자가 단독으로 임대차계약을 체결할 권한이 없고, 수탁자 또는 우선수익자인 대주단의 사전 동의가 필수적이었음을 신탁계약서 조항을 근거로 입증하였습니다. 채무자들이 제출할 수 있는 임대차계약서는 위탁자와 사이에서만 체결된 것일 뿐 수탁자인 의뢰인을 구속할 권원이 될 수 없다는 점, 따라서 채무자들의 점유는 신탁재산에 대한 권원 없는 점유에 해당한다는 법리를 명확히 정리하였습니다.

두 번째 쟁점은 보전의 필요성, 즉 점유이전금지가처분을 발령해야 할 긴급성과 필요성이었습니다. 서울민사전문변호사는 채무자들이 각 호실에서 음식점, 골프연습장과 같은 영업장을 운영하고 있어 영업양도, 전대, 명의 변경 등을 통해 점유가 제3자에게 이전될 개연성이 상당함을 강조하였고, 점유 주체가 변동될 경우 본안소송에서 승소판결을 받더라도 집행 대상이 달라져 인도집행이 좌절될 위험을 구체적으로 설명하였습니다.

세 번째 쟁점은 공매절차의 실효성 확보였습니다. 서울민사전문변호사는 향후 진행될 공매절차에서 매수인이 확정되더라도 점유자가 수시로 변경되면 매수인의 소유권 행사가 사실상 봉쇄될 수 있다는 점, 그리고 채권자에게 회복하기 어려운 손해가 발생할 우려가 있다는 점을 부각하였습니다. 이를 뒷받침하기 위해 신탁원부, 등기사항전부증명서, 채무자들의 영업 실태를 확인할 수 있는 현장사진, 위탁자와 채무자 사이의 임대차계약서 사본 등 증거자료를 체계적으로 정리하여 제출하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 법원은 의뢰인의 주장과 소명자료를 모두 받아들여 채무자 4인 각각에 대하여 해당 호실에 관한 점유이전금지가처분 결정을 전부 인용하였습니다. 이로써 의뢰인은 본안소송 진행 전 단계에서 신탁 목적물의 점유 현황을 안정적으로 고정시키는 보전처분을 확보하였고, 후속하여 진행될 건물인도청구 본안소송과 공매절차가 실효성 있게 진행될 수 있는 법적 토대를 마련하였습니다. 신탁사의 권리 보호와 대주단의 채권 회수라는 두 가지 목적을 동시에 달성한 사례로 평가할 수 있습니다.

담보신탁 부동산에 무단점유자가 발생한 경우, 본안 인도소송에 앞서 점유이전금지가처분을 통해 점유 주체를 고정시키는 것이 중요합니다. 점유자가 변경되면 본안 판결의 집행력이 미치지 않아 다시 소송을 제기해야 하는 부담이 발생하기 때문입니다.

수탁자가 인도청구권을 행사하기 위해서는 신탁계약의 구조, 우선수익자의 동의 요건, 위탁자의 임대차계약 체결 권한 유무 등 신탁법리에 기초한 정밀한 검토가 선행되어야 합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.