로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 위탁자와 무단점유 임차인 5인 전원에 대하여 점유이전금지가처분 신청 전부 인용 결정을 받는 성과를 거두었습니다. 의뢰인인 신탁사는 담보신탁계약에 따라 부동산 소유권을 취득한 수탁자였으나, 위탁자가 대출 채무를 불이행한 상태에서 신탁사의 동의 없이 다수의 임차인을 들여 점유 관계를 복잡하게 만든 상황이었습니다. 본안소송 진행 전 신탁 목적물에 대한 점유 현황을 고정시키는 것이 가장 시급한 쟁점이었습니다.

신탁법 제22조 제1항은 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매 등을 할 수 없으며, 수탁자가 신탁재산을 단독으로 관리·처분할 권한을 가진다는 점을 전제로 규정하고 있습니다. 민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 할 수 있다고 규정하고 있어, 점유이전금지가처분의 근거가 됩니다. 또한 민법 제213조는 소유자에게 그 소유물을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있는 권리를 부여하고 있으며, 정당한 권원이 없는 점유자는 부당점유자로서 반환의무를 부담합니다.

의뢰인 신탁사는 특정 상업용 부동산에 관하여 위탁자인 채무자 A와 담보신탁계약을 체결하고, 수탁자로서 해당 부동산의 소유권을 적법하게 이전받았습니다. 대주단은 신탁수익권을 담보로 채무자 A에게 대출을 실행하였으나, 이후 채무자 A는 대출 원리금 상환을 지체하며 채무를 불이행하였습니다.

신탁사는 신탁계약상 정해진 절차에 따라 공매를 준비하던 중, 위탁자인 채무자 A가 여전히 부동산 일부를 점유하고 있을 뿐 아니라, 채무자 B부터 F까지 총 5인이 신탁사 및 대주단의 사전 승낙 없이 채무자 A와 임대차계약을 체결한 후 각 호실에서 사우나, 찜질방, 음식점, 피부관리실 등 다양한 업종을 운영하며 부동산을 점유하고 있다는 사실을 확인하게 되었습니다.

공매 절차의 실효성 확보와 향후 명도 본안소송에서의 집행력 확보를 위하여, 신탁사는 로엘법무법인 서울부동산전문변호사에게 사건을 위임하였고, 본 법무법인은 위탁자와 무단점유 임차인 전원을 상대로 점유이전금지가처분을 신청하였습니다.

본 사건의 핵심은 점유자 각자의 법적 지위가 서로 달랐다는 점에 있었습니다. 위탁자와 무단점유 임차인을 동일한 논리로 다룰 경우, 일부 점유자에 대한 보전의 필요성이나 피보전권리 소명에서 약점이 발생할 수 있었기 때문에, 서울부동산전문변호사는 점유자별로 법리를 분리하여 구성하는 전략을 취하였습니다.

제1 쟁점은 위탁자 채무자 A의 점유 권원 문제였습니다. 담보신탁계약이 체결되어 신탁등기까지 마쳐진 이상, 신탁재산의 소유권과 관리·처분 권한은 신탁법 제31조에 따라 수탁자인 신탁사에 단독으로 귀속됩니다. 서울부동산전문변호사는 위탁자가 신탁계약상 명시적 점유 권원을 부여받지 않은 이상 단순한 무권원 점유자에 해당한다는 점을 신탁계약서, 신탁원부, 등기사항전부증명서 등으로 입증하였습니다.

제2 쟁점은 무단점유 임차인 5인의 법적 지위 문제였습니다. 담보신탁 부동산의 경우 수탁자 또는 우선수익자의 사전 동의 없이 체결된 임대차계약은 신탁사에 대항할 수 없다는 점이 확립된 법리이고, 신탁계약서에도 임대차 등 처분행위에 대한 사전 동의 조항이 명시되어 있었습니다. 서울부동산전문변호사는 임차인들이 신탁등기를 통해 신탁관계를 인식할 수 있었음에도 위탁자와 임대차계약을 체결한 점, 각 호실에서 영업이 이루어져 점유 이전 가능성이 높은 점을 들어 보전의 필요성을 구체적으로 소명하였습니다.

제3 쟁점은 보전의 필요성이었습니다. 상업용 점포의 특성상 점유자가 수시로 변경되거나 전대차가 이루어질 가능성이 높아, 본안소송 도중 점유자가 바뀌면 집행이 사실상 불가능해진다는 점을 현장 사진, 영업 형태에 관한 자료 등을 통해 구체적으로 입증하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인 신탁사는 위탁자 채무자 A는 물론, 무단으로 각 호실을 점유하던 채무자 B부터 F까지 임차인 5인 전원에 대하여 점유이전금지가처분 신청이 전부 인용되는 결정을 받을 수 있었습니다.

이로써 의뢰인은 본안 명도소송을 본격적으로 진행하기에 앞서 신탁 목적물에 대한 점유 상태를 고정시키고, 장래 집행 단계에서 발생할 수 있는 점유자 변경 위험을 차단할 수 있게 되었습니다. 특히 점유자별로 법적 지위가 달랐음에도 일괄적인 인용 결정을 이끌어냄으로써, 후속 공매 절차와 명도 절차를 보다 안정적으로 진행할 수 있는 기반을 마련하였다는 점에서 의의가 있습니다.

담보신탁 부동산에서 위탁자나 무단점유 임차인이 다수 존재하는 경우, 본안소송 전 점유이전금지가처분을 선행하지 않으면 점유자 변경으로 인해 판결을 받고도 집행이 불가능해지는 상황이 발생할 수 있습니다. 또한 점유자마다 위탁자인지 임차인인지에 따라 피보전권리의 구성이 달라지므로, 각 점유자별로 별도의 법리를 마련하여 신청서를 작성하는 것이 중요합니다.

신탁계약상 사전 동의 조항이 있는 경우, 그 조항을 토대로 임대차계약의 신탁사에 대한 대항력 부재를 입증하는 것이 핵심 전략이 됩니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 신탁계약 구조와 점유 현황에 맞는 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.