로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 부동산담보신탁의 수탁자 지위에서 임대차계약을 대위 해지하고 점유 중인 임차인을 상대로 건물 인도를 명하는 판결을 이끌어내는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 상업용 부동산에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 소유권이전등기를 마친 수탁자였으나, 위탁자와 임대차계약을 체결한 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 상황이었습니다. 수탁자가 직접 임대차계약의 당사자가 아닌 상황에서 어떻게 임차인에 대한 인도청구권을 확보할 것인지가 핵심 쟁점이었습니다.

신탁법 제31조는 수탁자가 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁재산의 관리·처분 등에 필요한 모든 행위를 할 권한을 가진다고 규정하고 있습니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에 있어 차임연체액이 2기 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하며, 상가 임대차의 경우 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 3기 차임 연체가 해지 사유에 해당합니다. 민법 제404조는 채권자가 자기 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 대위하여 행사할 수 있도록 정하고 있어, 수탁자가 신탁재산 회수를 위해 위탁자의 임대차 해지권을 대위 행사할 법적 근거가 됩니다.

의뢰인은 상업용 부동산에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결한 수탁자로서 해당 부동산의 소유권이전등기를 마치고 신탁계약상 관리·보전·처분 권한을 전속적으로 보유하게 되었습니다. 위탁자는 신탁 설정 이전 또는 신탁계약 체결을 전후하여 제3자인 임차인과 임대차계약을 체결하였고, 임차인은 이 사건 부동산을 점유·사용하여 왔습니다. 이후 임차인은 약정된 차임을 3기 이상 연체하였고, 수차례 독촉에도 불구하고 차임 지급 의무를 이행하지 않았습니다. 의뢰인은 신탁 목적에 따른 공매 등 처분 절차를 진행할 필요가 있었으나, 임차인의 점유로 인하여 부동산의 정상적인 관리·처분이 어려운 상태였고, 이에 로엘법무법인 서울민사전문변호사를 통해 임대차계약 해지 및 건물인도 청구 소송에 착수하게 되었습니다.

제1 쟁점은 임대차계약 해지 요건의 충족 여부였습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 임대차계약서, 차임 입금 내역, 미납 내역서 등을 종합하여 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 사실을 객관적 자료로 입증하였고, 민법 제640조 및 상가건물 임대차보호법상 차임 연체에 따른 해지 요건이 충족되었음을 명확히 하였습니다.

제2 쟁점은 수탁자가 임대차계약의 당사자가 아닌 상황에서 임대차계약 해지권을 행사할 수 있는지였습니다. 이에 대해 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 부동산담보신탁계약의 약정 내용상 수탁자가 신탁부동산의 관리·보전·처분 권한을 전속적으로 보유한다는 점, 신탁법 제31조에 따라 수탁자가 신탁재산의 권리주체라는 점을 근거로 제시하였습니다. 나아가 수탁자가 신탁 목적 달성을 위하여 민법 제404조에 따라 위탁자(임대인)의 임대차계약 해지권을 대위행사할 수 있다는 대법원 판례 법리를 적극적으로 원용하여, 수탁자에게 대위 해지권과 인도청구권이 모두 인정된다는 점을 재판부에 설득력 있게 전달하였습니다.

제3 쟁점은 해지 통지의 적법성과 인도청구권의 발생 여부였습니다. 로엘법무법인 서울민사전문변호사는 소장 송달로써 해지 의사표시가 임차인에게 적법하게 도달하였음을 정리하고, 해지의 효과로서 임차인의 점유가 권원 없는 점유가 되었다는 점, 따라서 신탁부동산의 소유권자이자 처분권자인 수탁자가 직접 인도를 청구할 수 있다는 점을 체계적으로 주장하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 법원으로부터 원고의 청구를 전부 인용하는 판결을 받아냈고, 피고는 이 사건 부동산을 의뢰인에게 인도하라는 명령과 함께 소송비용 전부를 부담하게 되었습니다. 이 판결을 통해 의뢰인은 신탁 목적에 따른 부동산의 회수를 실현하고, 공매 등 정상적인 관리·처분 절차를 진행할 수 있는 법적 기반을 확보하게 되었습니다. 특히 수탁자의 대위 해지권 및 인도청구권을 법원이 인정하였다는 점에서, 유사한 부동산담보신탁 구조에서 수탁자가 직접 임차인에 대한 권리 실현에 나설 수 있다는 실무적 지침을 확인한 사례로 평가할 수 있습니다.

부동산담보신탁이 설정된 상업용 부동산에서 임차인이 차임을 연체하는 경우, 위탁자가 아닌 수탁자가 직접 임대차계약을 해지하고 인도를 청구하기 위해서는 신탁계약 조항과 채권자대위 법리의 면밀한 검토가 필요합니다.

차임 연체에 따른 해지 요건 충족, 해지 의사표시의 도달, 수탁자의 권한 범위 등이 쟁점이 되므로, 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있고, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 신탁계약서 조항과 임대차 현황을 종합적으로 평가받는 것이 안전합니다.