로엘법무법인 경기부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 점유자 인적사항이 특정되지 않은 다수 호실에 대하여 두 차례의 점유이전금지가처분 신청만으로 점유자를 모두 특정하고 집행을 완료하는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 경기도 남양주시 소재 부동산 15개 호실을 담보로 130억 원대 대출을 실행한 금융기관 대주단이었으며, 위탁자의 기한이익 상실 후 신탁부동산 공매 과정에서 다수 불법점유자가 발생한 상황이었습니다. 점유자가 누구인지 특정되지 않은 상태에서 인도소송에 앞서 신속하게 점유 현황을 고정시키는 것이 핵심 쟁점이었습니다.

민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한하여 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 점유이전금지가처분은 부동산 인도청구권을 피보전권리로 하여 점유자의 변경을 금지함으로써 본안 판결의 집행력을 확보하기 위한 보전처분에 해당합니다. 신탁법 제22조 제1항은 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 등을 할 수 없다고 규정하면서도, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 예외를 인정하고 있습니다. 신탁부동산의 인도청구는 신탁사가 수탁자 지위에서 행사하는 권리로서, 불법점유자에 대한 점유이전금지가처분은 신탁재산 보전을 위한 필수적 절차입니다.

의뢰인은 금융기관으로 구성된 대주단으로, 경기도 남양주시 소재 부동산 15개 호실 등을 담보로 위탁자에게 합계 130억 원대의 대출을 실행하였습니다. 그러나 위탁자가 신탁사에 대하여 가지는 신탁기간 만료 또는 해지로 인한 신탁부동산 소유권이전등기청구권 및 수익권에 대하여 가압류 결정이 내려지면서 위탁자는 기한이익을 상실하게 되었습니다. 이에 신탁사는 신탁부동산에 관한 공매 절차를 개시하였으나 모두 유찰되어 수의계약 체결을 진행하던 중, 일부 점유자들이 담보신탁계약 체결 이전에 분양계약을 체결하였다고 주장하며 해당 부동산을 점유하고 있는 상황이 확인되었습니다. 의뢰인 측은 인도소송에 앞서 점유 현황을 고정시키기 위해 신탁사를 대리한 법률대리인을 통하여 위탁자 및 불법점유자들을 상대로 점유이전금지가처분 신청을 진행하기로 결정하였습니다.

제1 쟁점은 각 호실별 점유자의 인적사항이 전혀 특정되지 않은 상태에서 어떻게 신속하게 가처분을 신청하고 집행할 것인가의 문제였습니다. 점유자가 누구인지 알지 못하는 상태에서 무리하게 가처분을 신청할 경우 신청이 각하되거나 집행 단계에서 채무자 특정 불능으로 처분의 실효성이 사라질 위험이 있었습니다.

이에 경기부동산전문변호사는 단계적 접근 전략을 수립하였습니다. 우선 신탁계약상 위탁자를 채무자로 특정하여 점유이전금지가처분을 신청하는 1차 절차를 진행하였고, 신탁법상 신탁재산 보전의 필요성과 위탁자의 기한이익 상실 사실을 소명 자료로 제시하여 인용 결정을 이끌어냈습니다.

제2 쟁점은 1차 가처분 집행 과정에서 확인된 실제 점유자들에 대한 별도의 보전조치 확보였습니다. 경기부동산전문변호사는 집행기간을 도과하지 않도록 신속하게 집행관과 협의하여 현장 집행을 진행하였고, 집행 과정에서 각 호실의 실제 점유자 인적사항을 확보하였습니다. 이후 확인된 불법점유자들을 채무자로 하는 2차 점유이전금지가처분을 즉시 신청하였으며, 담보신탁계약 체결 시점과 점유 개시 시점의 선후관계, 분양계약 주장의 신빙성 부족 등을 입증 자료로 제시하였습니다.

경기부동산전문변호사의 단계적이고 신속한 대응으로 점유자 특정에 통상 장기간이 소요될 것으로 예상되던 사건에서 두 차례의 가처분 절차만으로 모든 점유자를 특정하고 집행을 완료할 수 있었습니다.

로엘법무법인 경기부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 위탁자 및 불법점유자 전원에 대한 점유이전금지가처분 인용 결정을 받고 집행까지 완료하였으며, 현재 후속 인도소송이 진행 중에 있습니다. 점유자 인적사항이 전혀 파악되지 않은 다수 호실 사건에서 보전처분의 실효성을 확보한 결과로, 이후 본안 인도청구의 집행력을 미리 보장하는 의미가 있습니다.

신탁부동산에 다수 불법점유자가 있는 경우, 점유자 인적사항이 특정되지 않더라도 위탁자를 채무자로 한 1차 가처분 후 집행 과정에서 실제 점유자를 확인하여 2차 가처분을 신청하는 단계적 전략이 유효합니다.

점유이전금지가처분은 집행기간 2주를 도과하면 효력을 상실하므로, 인용 결정 후 즉시 집행 절차에 착수하는 것이 중요합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 경기부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.