공사대금 청구와 방어 건설도급 분쟁 대응
공사대금 청구·방어
건설 도급 분쟁 실무 가이드
공사대금 청구권의 법적 근거
도급계약과 보수청구권
건설공사는 법적으로 '도급'에 해당합니다. 도급은 당사자 일방(수급인)이 어느 일을 완성할 것을 약정하고, 상대방(도급인)이 그 일의 결과에 대해 보수를 지급할 것을 약정하는 계약입니다. 따라서 공사대금은 단순한 노무 제공의 대가가 아니라 '일의 완성'이라는 결과에 대한 보수라는 점이 도급계약의 핵심 성격입니다.
실무에서 공사대금 분쟁은 ① 공사가 완성되었는지(미완성·중도해지), ② 약정 금액이 얼마인지(추가공사·정산), ③ 하자가 있는지(하자담보책임)라는 세 축을 중심으로 다뤄집니다. 경영진과 실무자는 이 세 축에 대한 증빙을 시공 단계부터 확보해 두는 것이 분쟁 발생 시 결정적인 차이를 만듭니다.
도급은 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
보수 지급 시기
민법 제665조에 따르면 보수는 그 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급해야 하며, 목적물의 인도를 요하지 않는 경우에는 그 일을 완성한 후 지체 없이 지급해야 합니다. 즉 공사대금은 원칙적으로 완공·인도 시점에 청구할 수 있는 것이 원칙이나, 실무에서는 기성고에 따라 분할 지급하는 약정(기성금)이 일반적입니다.
청구 측이 입증할 핵심 요건
입증해야 할 항목
| 입증 항목 | 주요 증빙 |
|---|---|
| 계약 성립·내용 | 도급계약서, 견적서, 설계도서, 메일·문자 등 계약 협의 기록 |
| 공사대금 액수 | 계약금액 내역서, 물량산출서, 단가표, 변경계약서 |
| 추가·변경공사 | 추가공사 지시서, 변경합의서, 현장 작업일지, 사진·동영상 |
| 일의 완성·기성 | 준공검사조서, 기성검사조서, 인도확인서, 감리보고서 |
| 대금 미지급 | 입금 내역, 정산서, 미수금 확인서, 독촉 내용증명 |
중도 해지 시 기성고 정산
공사가 완성되기 전 도급계약이 해제·해지된 경우, 이미 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되고 원상회복이 사회·경제적으로 부당하다면, 수급인은 이미 시공한 부분(기성고)에 상응하는 보수를 청구할 수 있습니다. 이때 기성고 비율은 '이미 완성된 부분에 들인 비용 + 미시공 부분 완성에 필요한 비용' 중 기시공 비용이 차지하는 비율로 산정하는 것이 판례의 기본 법리입니다.
건축공사도급계약이 중도에 해제되었으나 공사가 상당한 정도로 진척되어 그 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 경우, 수급인은 해제된 상태 그대로 도급인에게 인도하고 기성고에 따른 보수를 청구할 수 있다는 취지로 판시하였습니다.
추가공사·설계변경은 구두 지시로 이뤄지는 경우가 많아 사후 입증이 가장 어려운 영역입니다. 변경 사항이 발생할 때마다 변경합의서·작업지시서·현장 사진을 일자별로 남겨 두면 청구액 산정에서 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다. 계약 단계부터 기업 분쟁을 전담하는 변호사의 검토를 받으면 입증 구조를 미리 설계할 수 있습니다.
발주자(방어 측)의 주요 항변
미완성과 하자의 구별
공사가 '미완성'인 경우와 '완성되었으나 하자가 있는' 경우는 법적 취급이 다릅니다. 미완성이면 원칙적으로 보수청구권 자체가 발생하지 않거나 기성고 범위로 제한되고, 완성 후 하자라면 보수청구권은 인정되되 도급인이 하자보수 또는 손해배상을 청구하며 동시이행·상계로 대응할 수 있습니다. 판례는 예정된 최후의 공정을 일단 종료하였는지를 기준으로 완성 여부를 판단합니다.
| 구분 | 미완성 | 완성 후 하자 |
|---|---|---|
| 판단 기준 | 예정된 최후 공정 미종료 | 최후 공정 종료, 일부 미흡 |
| 보수청구권 | 원칙적 미발생·기성 제한 | 발생(하자분 공제 가능) |
| 도급인 대응 | 완성 요구·해지 | 하자보수·손해배상 청구 |
하자담보책임에 따른 항변
완성된 목적물에 하자가 있는 경우 도급인은 상당한 기간을 정하여 하자의 보수를 청구할 수 있고, 하자보수에 갈음하거나 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다. 실무에서는 도급인이 이 손해배상채권으로 공사대금채권과 상계하거나, 하자보수에 갈음한 손해배상채권과 공사대금채권 사이의 동시이행 관계를 주장하여 대금 지급을 거절·감액하는 방식이 자주 사용됩니다.
완성된 목적물 또는 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에게 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있으며, 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다.
하자를 이유로 공사대금 전액의 지급을 거절하는 것은 위험합니다. 판례상 하자보수에 갈음한 손해배상액과 동시이행 관계에 있는 것은 그에 상응하는 공사대금 부분에 한정되므로, 하자와 무관한 잔여 대금까지 지급을 거절하면 지연손해금 등 추가 부담을 질 수 있습니다. 하자 규모를 객관적으로 산정한 뒤 대응 범위를 정해야 합니다.
소멸시효와 채권 보전 절차
3년 단기소멸시효
도급받은 자, 기사 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권은 3년간 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 시효는 원칙적으로 보수를 청구할 수 있는 때(통상 공사 완공·인도 시점 또는 약정한 변제기)부터 진행합니다. 분쟁이 길어지는 동안 시효가 도과하지 않도록 기산점과 만료일을 반드시 관리해야 합니다.
도급받은 자, 기사 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한 채권 등은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.
시효 중단·채권 보전 방법
건설업체는 여러 현장의 미수금을 동시에 관리하므로, 채권별로 시효 기산점·만료일을 표로 정리해 두는 것이 안전합니다. 시효가 임박한 채권은 가압류와 본안을 함께 검토하는 것이 효과적이며, 회수 가능성을 높이려면 상대방의 재산 상태를 사전에 파악해 두는 것이 중요합니다.
분쟁 단계별 대응 전략
단계별 진행과 준비 사항
| 단계 | 절차 | 주요 준비 |
|---|---|---|
| 1 | 협상·내용증명 | 미수금 내역·증빙 정리, 분쟁 쟁점(완성·하자·추가공사) 사전 파악 |
| 2 | 보전처분 | 상대방 재산 조사, 가압류 신청서·소명자료 준비 |
| 3 | 본안 소송 | 기성고·하자 감정 대비, 계약·작업일지·검사조서 정비 |
| 4 | 판결·집행 | 확정판결 기반 강제집행, 가압류의 본압류 전이 |
청구·방어 측 공통 준비 체크리스트
분쟁 대응 전 점검 사항
- 도급계약서·변경계약서 원본과 부속 서류 일괄 확보
- 기성·준공검사조서, 인도확인서 등 완성·인도 증빙 정리
- 추가공사 지시·합의 기록(서면·문자·메일) 일자별 정리
- 하자 발생 부위 사진·동영상 및 보수 견적·감정자료 확보
- 입금·정산 내역과 미수금·기수령 금액 대사(對査)
- 채권별 소멸시효 기산점·만료일 표로 관리
공사대금 분쟁은 기성고 비율과 하자 손해액을 두고 양측 감정 결과가 엇갈리는 경우가 많아, 감정 단계에 어떤 자료를 제출하느냐가 결과를 좌우합니다. 분쟁이 예상되는 단계부터 기업 분쟁을 전담하는 변호사와 함께 입증 구조와 협상·소송 전략을 정리해 두면 불필요한 비용과 시간을 줄일 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
공사대금 채권의 소멸시효는 몇 년인가요?
공사가 완공되지 않았는데 대금을 청구할 수 있나요?
하자가 있으면 공사대금 전액을 안 줘도 되나요?
추가공사 대금을 청구하려면 무엇이 필요한가요?
발주자가 대금을 미루는데 어떻게 채권을 보전하나요?
완성 여부는 무엇을 기준으로 판단하나요?
로엘법무법인의 건설 도급 분쟁 지원
로엘법무법인은 기업 분쟁을 전담하는 변호사단이 공사대금 청구와 방어 양측 모두를 지원합니다. 계약·기성 증빙 정비, 소멸시효 관리, 가압류 등 채권 보전, 기성고·하자 감정 대응, 본안 소송과 강제집행까지 단계별로 검토합니다. 분쟁이 예상되는 시점부터 입증 구조와 협상·소송 전략을 함께 정리하는 것이 안전한 마무리에 도움이 됩니다.
공식 참고자료
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