주택 유지하며 개인회생 가능할까?
집을 지키면서
개인회생이 가능할까?
집을 지키며 회생, 정말 가능할까
개인회생의 기본 구조
개인회생은 채무자가 가진 재산을 팔아 채권자에게 나누는 절차가 아니라, 채무자의 장래 소득(가용소득)에서 일정 금액을 3년에서 최대 5년간 변제하는 절차입니다. 그렇기 때문에 집·자동차 같은 재산을 그대로 보유하면서도 절차를 진행할 수 있다는 점이 가장 큰 특징입니다.
다만 "재산을 그대로 둔다"는 것이 채권자가 손해를 보아도 된다는 뜻은 아닙니다. 법은 채권자가 적어도 채무자의 재산을 청산했을 때 받을 수 있는 금액(청산가치)만큼은 변제계획에서 보장하도록 정하고 있습니다. 즉, 집의 가치를 변제계획에 반영하기만 하면 집을 지킬 수 있는 것입니다.
변제계획에는 채무의 변제에 제공되는 재산 및 소득에 관한 사항 등이 포함되며, 변제계획에서 정하는 변제기간은 변제개시일부터 3년을 초과하여서는 아니 됩니다(특별한 사정이 있는 경우 5년 이내). 채권자가 청산가치 이상을 변제받도록 계획이 짜여야 인가될 수 있습니다.
왜 집을 지킬 수 있는가
개인회생은 '청산형'이 아니라 '재건형' 절차입니다. 채무자가 경제적으로 다시 일어설 수 있도록 소득을 기반으로 채무를 조정하는 데 목적이 있기 때문에, 거주의 안정 또한 중요하게 고려됩니다. 집을 처분하도록 강제하지 않으므로, 변제계획만 적절히 수립한다면 가족이 살던 집을 지키면서 채무를 정리할 수 있습니다.
청산가치 보장의 원칙과 집
청산가치는 어떻게 계산하나
집의 청산가치는 단순히 시세 전부가 아니라, 집의 시가에서 그 집에 설정된 담보(주택담보대출 등)와 임차보증금 등 우선 변제되는 금액을 뺀 '순자산'을 기준으로 산정됩니다. 예를 들어 시가 3억 원의 집에 2억 5천만 원의 담보대출이 있다면, 청산가치로 반영되는 순자산은 약 5천만 원 수준이 됩니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 집 시가 | 감정평가 또는 공시가격·실거래가 등을 기준으로 한 부동산의 평가액 |
| (−) 담보채권 | 해당 집에 설정된 근저당권 등 담보로 우선 변제되는 금액 |
| (−) 임차보증금 | 대항력 있는 임차인의 보증금 등 우선 변제되어야 하는 금액 |
| (=) 청산가치 | 위 금액을 뺀 나머지 순자산. 변제계획에서 최소 이 금액 이상을 변제해야 함 |
청산가치가 높으면 어떻게 되나
집의 순자산(청산가치)이 클수록 변제계획에서 보장해야 하는 변제 총액도 커집니다. 청산가치가 가용소득으로 변제 가능한 금액보다 크다면, 변제기간을 늘리거나 변제액을 조정해 청산가치를 충족시켜야 합니다. 결국 집을 지키려면 '청산가치만큼은 반드시 변제한다'는 조건을 충족할 수 있어야 합니다.
집을 보유한 상태로 개인회생을 진행할지 여부는 청산가치 산정에 따라 크게 달라집니다. 시가 평가 방법, 담보 차감 범위 등에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 집을 지키고 싶다면 신청 전에 도산 사건을 전담하는 변호사와 청산가치를 미리 점검해 보는 것이 안전합니다.
주택담보대출이 있는 경우
담보채권과 일반채권의 구별
주택담보대출처럼 집에 근저당권이 설정된 채권은 '별제권'이라 하여, 개인회생절차와 관계없이 담보권을 행사할 수 있습니다. 즉 주택담보대출 원리금을 계속 정상적으로 납부하지 않으면 담보권자(은행 등)가 경매를 신청할 수 있으므로, 집을 지키려면 담보대출은 연체 없이 갚아 나가야 합니다.
개인회생절차개시 당시 채무자가 가진 모든 재산은 개인회생재단에 속하며, 채무자가 개시 후 취득한 재산과 소득도 포함됩니다. 다만 담보권자는 담보목적물에 대하여 별제권을 행사할 수 있어, 담보채무는 변제계획과 별도로 다루어집니다.
담보대출을 갚으면서 회생하는 구조
주택담보대출을 연체하면 담보권자가 별제권을 행사하여 경매로 집을 처분할 수 있습니다. 개인회생을 진행 중이라도 담보대출 자체가 면제되거나 멈추는 것이 아니므로, 집을 지키고 싶다면 담보대출 상환 여력이 함께 확보되어 있는지 반드시 점검해야 합니다.
개인회생과 개인파산의 차이
두 절차의 비교
| 구분 | 개인회생 | 개인파산 |
|---|---|---|
| 기본 성격 | 소득으로 일정 기간 변제하는 재건형 | 재산을 청산해 배당하는 청산형 |
| 재산(집) 처분 | 원칙적으로 처분하지 않고 보유 유지 | 일정 가치 이상의 재산은 처분 대상 |
| 소득 요건 | 일정한 소득(가용소득) 필요 | 소득보다 채무 변제 불능 상태 중심 |
| 변제 | 3~5년간 가용소득에서 변제 후 면책 | 청산·배당 후 잔여 채무 면책 |
| 집 유지 가능성 | 청산가치 반영 시 유지 가능 | 가치 있는 집은 유지 어려움 |
어떤 절차를 선택해야 할까
안정적인 소득이 있고 집을 지키고 싶다면 개인회생이 적합한 경우가 많습니다. 반면 소득이 거의 없고 변제 여력이 없는 경우에는 개인파산이 검토될 수 있으나, 이때는 일정 가치 이상의 집을 보유하기 어려울 수 있습니다. 자신의 소득·재산 상황에 따라 어떤 절차가 유리한지 달라지므로, 정확한 진단이 중요합니다.
집을 지키는 것이 최우선 목표라면, 개인회생의 가용소득과 청산가치를 함께 따져 변제계획이 인가될 수 있는지 먼저 확인해야 합니다. 같은 상황이라도 절차 선택에 따라 결과가 크게 달라지므로, 도산 사건을 전담하는 변호사와 함께 본인에게 맞는 방향을 차근차근 점검해 보시길 권합니다.
집을 지키기 위한 준비와 주의점
신청 전 점검 체크리스트
집을 지키며 회생하기 위한 사전 확인 사항
- 집의 시가(감정·공시가격·실거래가)와 담보채권액 확인
- 담보를 뺀 청산가치(순자산) 산정
- 주택담보대출 원리금을 연체 없이 갚을 수 있는지 점검
- 매월 변제 가능한 가용소득 산정
- 청산가치가 변제 가능 총액 안에서 보장될 수 있는지 확인
- 임차보증금·전세권 등 우선변제 권리 관계 정리
이런 경우 집 유지가 어려울 수 있습니다
집의 순자산(청산가치)이 매우 커서 가용소득으로 변제기간 내에 그 금액을 보장하기 어려운 경우, 또는 주택담보대출 상환 여력이 없어 연체가 이어지는 경우에는 집을 지키기 어려워질 수 있습니다. 청산가치가 과도하게 높으면 변제계획 자체가 인가되기 어렵기 때문에, 이런 상황에서는 다른 방법을 함께 검토할 필요가 있습니다.
개인회생을 앞두고 집을 가족 등에게 명의 이전하거나 헐값에 처분하는 행위는 부인권 행사 대상이 되거나 절차상 불이익으로 이어질 수 있습니다. 재산을 임의로 정리하기 전에 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.
차근차근 준비하는 것이 안전합니다
집을 지키며 회생하는 길은 분명히 열려 있지만, 청산가치 산정과 변제계획 수립이 정교해야 합니다. 막연히 불안해하기보다, 본인의 소득·재산·채무 상황을 정리해 도산 사건을 전담하는 변호사와 함께 인가 가능성을 점검하면 보다 안정적으로 절차를 진행할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
개인회생을 하면 집을 꼭 팔아야 하나요?
주택담보대출이 남아 있는데도 개인회생으로 집을 지킬 수 있나요?
청산가치가 무엇이고, 집과 어떤 관계가 있나요?
집의 가치가 높으면 회생이 더 어려운가요?
집을 지키려면 개인회생과 개인파산 중 무엇이 유리한가요?
개인회생 신청 전에 집을 가족 명의로 돌려도 되나요?
로엘법무법인의 회생·파산 지원
로엘법무법인은 도산 사건을 전담하는 변호사단이 채무자의 소득·재산·채무 상황을 함께 살펴, 집을 지키며 회생하는 방법을 차근차근 안내합니다. 청산가치 산정과 변제계획 수립, 담보대출 점검까지 전 과정을 지원하여 안정적인 재기를 돕습니다.
공식 참고자료
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