관련 법률 및 판례의 입장

공인중개사법 제22조, 제25조, 제26조, 제32조, 공인중개사법 시행령 제27조의2에 의하면, 중개업자는 중개의뢰인과 중개계약을 체결하고 중개업무(중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 업무)를 한 후, 중개대상물을 확인·설명하였다는 내용을 기재한 서면을 중개의뢰인에게 교부하고, 거래 금액 등 거래내용을 진실로 기재한 거래계약서를 작성하는 등 적법한 중개행위를 한 경우여야 중개대상물의 거래대금 지급 완료일 내지 중개의뢰인과의 약정일에 중개의뢰인으로부터 중개업무에 관한 소정의 중개보수를 받을 수 있다.

판례도 원칙적으로는 “부동산중개업자는 자신의 중개행위에 의하여 중개의뢰인과 상대방 사이에 계약이 성립된 경우에 한하여 그에 대한 중개보수의 지급을 청구할 수 있고, 중개업자가 중개의 노력을 하였더라도 중개행위로 계약이 성립되지 아니한 이상 그 노력의 비율에 상당한 중개보수를 청구할 수는 없다”고 판시하고 있다.

그러나 중개업자와 중개계약을 체결하지 않은 상태에서, 혹은 중개계약을 체결한 경우라 하더라도, 중개행위로 인하여 계약이 거의 성사 단계에 이르렀으나 중개의뢰인과 상대방이 중개보수 지급을 면할 목적으로 상호 공모하여 중개업자를 배제한 채 직접 계약을 체결하거나 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 불구하고 중개업자의 책임 없는 사유로 중개행위가 중단되어 중개업자가 최종적인 계약서의 작성에 관여하지 못하는 경우가 있고, 이러한 경우 중개업자가 일은 다했으나 정산을 받지 못하는 억울한 경우가 있다.

이에 판례는 특별한 사정이 있는 경우에는 중개업자는 중개의뢰인에게 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개보수의 지급을 청구할 수 있다고 봄이 타당하다고 판시하여, 중개업자로 하여금 억울하게 중개보수를 받지 못하는 경우를 최소화하도록 하고 있다.

중개계약을 체결하지 않은 경우라도 중개보수를
청구할 수 있는 경우

부산지방법원 2007. 1. 25. 선고 2005나10743 판결에서는 1) 피고가 공인중개사 사무소 직원에게 매도희망금액을 특정하여 부동산 매도 중개를 의뢰하였고, 2) 위 직원이 다른 공인중개사 사무소를 운영하고 있던 원고와 중개업무를 공동으로 처리하기로 함에 따라 원고가 매수인에게 피고 소유의 부동산을 매수하도록 알선하였고, 피고는 위 직원과, 매수인은 원고와 주로 접촉하여 매매대금을 비롯한 매매조건에 대한 협의를 진행한 끝에 부동산 매매에 관한 대체적인 협의가 이루어졌고, 3) 그에 따라 원고, 피고 측, 매수인 측이 한 자리에 모여 매매계약서를 작성하였는데 위 매매계약서에 날인하기 전 피고와 매수인 쌍방이 날인을 거부하여 매매계약이 체결되지 못하였던 것이고, 4) 불과 4일 후에 피고와 매수인이 별도의 중개업자 없이 매매계약을 체결하였고, 5) 심지어 매수인은 위 매매계약 후 원고로부터 자신을 배제한 계약 체결에 대한 항의를 받고 원고에게 중개수수료 명목으로 천만 원을 지급한 사정을 종합적으로 고려하여, 피고에 대한 중개보수 지급의무를 인정한바 있다.

또한, 원고가 언급한 제주지방법원 2016. 1. 22. 선고 2015가단4299 판결에서는, 1) 피고 측이 원고에게 부동산 매도 중개를 의뢰하였고, 2) 원고는 다른 공인중개사로부터 피고 소유의 부동산을 매수할 사람이 있다는 연락을 받고 원고가 운영하는 공인중개사 사무실에서 매도인 측으로, 피고, 피고의 아들과 딸, 매수인 측으로 당사자와 컨설팅업자를 각 참석하도록 하여 매매계약 체결을 위하여 만나도록 하였고, 3) 피고와 매수인들은 그 당시 매매대금을 28억 4,600만 원으로 정하는 데까지는 합의하였으나, 해당 부동산에 있는 분묘의 처리를 놓고 매수인 측은 현상대로 인도받을 경우 매매대금에서 1억 5,000만 원을 감액하여 달라고 요구하고, 피고는 6,000만 원까지만 감액하겠다고 하다가 매매계약을 체결하지 못한 것이고, 4) 그래서 결국 매수인의 컨설팅을 담당한 자가 피고를 직접 찾아가 매매계약 체결을 위한 교섭을 하였고 결국에는 종전에 합의한 것과 거의 차이나지 않는 28억 4,300만 원에 매매계약을 체결한 사정을 종합적으로 고려하여, 피고에 대한 중개보수 지급의무를 인정한바 있다.

또한, 원고가 언급한 제주지방법원 2016. 1. 22. 선고 2015가단4299 판결에서도, 1) 피고1은 원고에게 매도중개를 의뢰하고, 2) 피고2는 원고의 매물광고를 본 후 원고를 찾아갔고, 3) 원고가 약 일주일간 피고들을 상대로 매매중개 업무를 수행하고 그 결과 2020. 3. 3. 피고들 사이에 ‘매매대금 39억 원 정도에 매매계약을 체결하는 것’으로 의견 조율이 이루어져 피고들이 ‘다음날 오후에 만나서 원고의 중개 하에 매매계약을 체결하는 것’으로 약속하였고, 4) 다만 피고2가 약속한 날인 2020. 3. 4. 오전에 원고에게 해당 부동산을 매수할 의사가 없다는 취지의 카카오톡 메시지를 보내고, 피고1은 그로부터 6일 뒤인 2020. 3. 10. 원고에게 매도중개 의뢰를 철회하겠다는 취지의 전화를 하였고, 5) 그런데 피고1이 그로부터 불과 약 2주 뒤인 2020. 3. 27. 피고2에게 ‘2020. 3. 4. 매매계약(매매가액은 건물 5억 원, 대지 33억 원으로 합계 38억 원)’을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐준 사정을 종합적으로 고려하여, 피고들에 대한 중개보수 지급의무를 인정하였다.

마지막으로, 서울중앙지방법원 2021. 12. 17. 선고 2021나21400 판결에서도, 1) 원고가 피고1 매수인에게 부동산을 소개하고 피고2 매도인과 매매대금을 협의하여 매매계약을 체결할 것을 약속받는 등 실질적으로 계약의 체결 직전까지 중개행위를 성실하게 하였고, ② 나중에 피고들이 실제로 체결한 매매계약의 내용이 원고가 중개하여 제시한 조건과 매매대금이 거의 일치하는 점을 고려하여, 피고들에 대한 중개보수 지급의무를 인정한 사실이 있다.